在过去，房地产行业一直都是我们国家经济发展的引擎，一直拉动着我们国家经济的快速发展。但随着房价的上涨，高房价也给人们的正常生活和经济发展带来一些负面影响。在这种情况下，国家从2016年9月开始了房地产行业调控，提出“房住不炒”的理念，不仅严厉打击楼市炒作现象，还开始收紧房地产行业的金融政策，解决房地产行业高负债的问题。对于房地产行业定位，这次国家重新给房地产行业进行了定调，在央行、银保监会高层发布了一篇公开文章中明确指出了房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。
在国际金融历史上，最出名的金融泡沫破裂就属于荷兰郁金香泡沫破裂事件了，而由于房地产行业引起的金融危机却是最多的。根据统计显示，在国际金融历史上大约发生了大大小小130多次金融，而其中有100多次和房地产行业有关，其中最出名的就是日本上世纪90年代的房地产泡沫破裂事件，直接让日本经济停滞了10多年，严重影响了日本经济的发展。就如很多经济学家说的那样，十次危机，7次房地产，可以看出，房地产行业在金融市场的地位有多么重要。根据央行公布的数据显示，截至2020年上半年，我们国家住户部门的总债务余额58.9万亿，人均负债4万，居民负债率接近了59%，创历史新高。更重要的是，在居民的所有负债中，有超过70%的负债都来源于房产。
随着房价不断上涨，居民购房的压力也越来越大，导致了人们购房的杠杆率也越来越高。在房贷的压力下，人们的每个月的工资基本上都用来还房贷了，导致了人们消费能力越来越低，严重挤压了其他行业的发展，这也是目前房地产行业被称为“灰犀牛”的原因。
为什么说过去房地产行业是经济发展的引擎呢？这是因为房地产行业涉及的上下游行业多达几十上百个，影响着很多人的工作和生活。而目前房贷又影响着很多购房者以后的生活，所以房地产行业目前“绑架”了全国大部分家庭的财富，也影响着人们的工作、生活、婚姻和孩子教育等等。可以说，房子是生活必需品，人们的生活离不开房子，只是房价太高，严重影响了居民的正常生活，降低了居民的幸福感。
因此可以看出，房地产行业不仅对经济发展非常重要，对居民的正常生活也非常重要。所以房价如果再继续上涨，那么不管是对经济还是对居民的正常生活的负面影响都会越来越大。目前，如果解决房地产这个“灰犀牛”已经是重中之重。怎么解决，最直接的办法就是严厉打击楼市炒作现象，通过收紧楼市的金融政策来慢慢打击高杠杆投资房产的行为，同时降低房地产行业的负债率问题。就如在2020年3月2日银监会的发布会上，银监会高层表示：
“很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的，因为持有那么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。”
很明显，银监会这次发言直指炒房客，指出房价下跌后，炒房客、房地产行业和金融市场将面临的问题。这也是在向人们宣告，他们不会允许这种情况发生。在银监会高层的发言中还可以看出，我们国家的楼市炒作现象很严重，很多人买房都不是为了居住，而是为了投资挣钱。正是这种原因导致了大量住房资源被囤积在少数人手中，并且大量空置，不仅造成了社会资源的浪费，也给我们国家的金融市场埋下了很大的风险。
那么，目前我们国家的住房的空置率到底有多少呢？对于这个问题，还没有权威的数据统计，但是在2017年西南财经大学曾做过一次关于空置房的调查统计。根据西南财经大学的调查统计显示，我们国家的住房空置率总体大概在22%左右，大约有6500万套房子被空置。并且这还只是2017年的数据，而在2018到2021这3年多里，每年都有大量的新建商品房建成并且流入市场。可以看出，目前我们国家的商品房空置数量已经远远超过了6500万套。如果再加上空置的小产权房、安置房和回迁房，专家预测，空置房数据会超过1亿套。
现在楼市不仅是空置房的问题，楼市库存也在不断上涨，根据上海易居研究院的调查统计显示，截至2020年12月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为51040万平方米，环比增长1.6%，同比增长7.8%。并且新建商品房库存数量已经连续24个月上涨，5亿平方米的新建商品房库存已经慢慢接近2015年末7亿平方米新建商品房库存。而2015年房价还不是特别高，居民对住房需求还很大，国家可以出台“去库存计划”帮助楼市降低库存，让房地产行业渡过难关。但是现在不同了，全国96.86%的城镇家庭都有了房子，并且还是户均1.5套。可以看出大部分家庭都已经有了房子，对住房的需求已经小了很多，就算还有很多刚需没有房子，也买不起目前这么高房价的房子。因此目前楼市不断上升的新建商品房库存，已经不可能再用2015年的“去库存”方法来解决了。
近1亿套的空置房和不断上升的新建商品房库存，这都是“资产泡沫”，对于银行来说这些都是存在很大金融风险的资产。一旦房价出现了大幅下跌，就可能出现大面积的坏账，最后银行可能要为这些资金来“背锅”。在过去，随着房价不断地上涨，投资客为了投资更多的房子就会使用更高的杠杆，这些高杠杆资金也将房价抬得越来越高。就比如最近比较火的经营贷，很多经营贷都违规流入了楼市，使得楼市杠杆率越来越高，大大增加了楼市的金融风险。一旦房价下跌，就非常容易造成炒房客资金链断裂，导致大面积坏账产生。而银行坏账上升到一定地步，就会波及其他行业，甚至是实体行业。
值得欣慰的是，现在各地已经在不断收紧楼市的资金监管政策，就如现在深圳、广东、上海、郑州等省市已经开始严查经营贷违规流入楼市的情况，“灰犀牛”的风险正在下降。不仅如此，去年住建部和央行共同出台“三条红线”新规，今年又要扩大“三条红线”新规的试点范围，这让大部分房企都有了降低负债率的压力。同时在今年银监会也出台了“房地产贷款集中度管理制度”，给每一个档位的银行机构都设立了“房地产贷款余额占比上限”和“个人房贷余额占比上限”。
最后，在对房地产行业的金融调控政策方面也已经初见成效，根据央行发布的《2020年金融机构贷款投向统计报告》中显示，在2020年，房地产贷款增速持续下降，连续29个月回落。2020年末，房地产贷款余额49.58万亿人民币，同比增长11.7%，比2019年末增速降低3.1%。
对于房地产行业，未来还有发展空间，居民对住房资源的需求一直都会有，从解决了最基础的住房需求到改善型住房需求还会有一个很长的过程。因此在楼市调控政策下，只要房地产行业能够慢慢回归健康水平，以后还可以健康稳定地发展下去。但是对于目前的楼市调控政策和楼市环境，留给投资持有大量房产的人的时间已经不多了。